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Contrato de Locação e suas exigências legais

Contexto Jurídico Comentários 21 de fevereiro de 2019


O contrato de locação, em regra, não precisa de forma especial, porém, há exceções previstas na Lei, sendo as locações reguladas pela Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
Na referida Lei, o contrato de locação apresenta diversas características, sendo as mais relevantes: (a) bilateralidade; (b) comutativo; (c) oneroso e não solene; (d) verbal ou escrito; (e) prazo ajustável; (f) dependente da permissão / autorização do cônjuge, se igual ou superior a dez anos; (g) cessão da locação, sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcial, dependem do consentimento prévio e escrito do locador; (h) o locador pode requerer garantia (caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento); (i) as partes podem estipular o valor do aluguel (não pode ser moeda estrangeira, nem vinculado à variação cambial ou ao salário mínimo); (j) o locador não pode exigir o pagamento antecipado do aluguel, exceção à regra no caso no caso de aluguel por temporada; (l) locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias; (m) morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do “De Cujus” - quando residentes no imóvel e nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio; (n) nos contratos de locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação, por igual prazo, se igual ou superior a 05 (cinco) anos.
Cumpre ressaltar que apenas os contratos escritos e com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses resguardam o direito do locador em requerer a retomada do imóvel ao término do contrato, ainda que não se tenha justificativas – denúncia vazia.
Ademais, verifica-se que para a propositura e seguimento válido da ação renovatória do contrato de locação de imóveis destinados ao comércio, exige-se que o instrumento que se pretende renovar tenha cumprido as seguintes exigências: (i) escrito; (ii) com prazo determinado de no mínimo 05 (cinco) anos interrompidos ou não; (iii) o locatário deve comprovar que explora seu comércio, pelo prazo mínimo de 03 (três) anos.
Pontua-se, ainda, que a locação para temporada, com a destinação de férias, treinamentos, tratamentos, dentre outros deve ser limitada ao prazo não superior de 90 (noventa) dias. No caso deste imóvel já se encontrar com toda a mobília, o contrato deve constar a descrição pormenorizada, bem como os utensílios do local.
Conclui-se, portanto, que embora os contratos de locação possuam características gerais, deve-se atentar às diversas exceções e especificações apresentadas nos casos práticos.


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