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Confira um guia de perguntas e respostas sobre taxas e responsabilidades

Habitação Comentários 20 de janeiro de 2017

Especialista na área de condomínios dá importantes dicas para que é proprietário ou locatário num condomínio. Conhecer as normas internas e a legislação do setor pode avitar dores de cabeça


•Como são definidas as taxas condominiais?
Os valores das taxas condominiais são definidos em assembleia, através de aprovação da maioria simples dos presentes. As taxas podem ser estabelecidas em diferentes formatos: Taxa Fixa durante os 12 meses do ano – nesse modelo as taxas são calculadas por previsão orçamentária, na qual se leva em conta as despesas que precisam ser realizadas durante todo o ano, como despesas com manutenções, consumos, pessoal, seguros, segurança e administrativas. A vantagem é que não há surpresas quando o condômino recebe o boleto, mas o síndico precisa ser muito centrado para garantir que a arrecadação seja aplicada dentro da previsão aprovada. Outro modelo de taxa utilizada é a Taxa por Rateio, que representa exatamente a realidade do condomínio, visto que todas as despesas efetuadas no mês são divididas pelos condôminos e cobradas no mês subsequente. Ela é considerada justa, porém flutuante, o que pode causar insatisfação quando ocorre algum imprevisto e as despesas aumentam sem prévio aviso. Além destas, existe a Taxa por provisão, na qual o síndico determina o que fará no mês seguinte e cobra antecipadamente o valor para realizar os serviços, podendo ou não haver um residual, o qual permanecerá na conta do condomínio.
•De quem é a responsabilidade legal sobre o condomínio, proprietário ou inquilino?
O responsável é sempre o proprietário, o boleto deve vir em nome deste, entretanto, nos contratos de locação é previsto, conforme determina a lei, que as taxas ordinárias serão pagas pelo inquilino e as taxas extras com aquisições, obras e fundo de reserva ficarão a cargo do proprietário, mas isso é um acordo entre as partes que não cabe ao condomínio questionar, razão pela qual, caso o inquilino não pague as taxas, o proprietário poderá ser executado e ele entrará com ação de cobrança pela lei do inquilinato. O condomínio não aciona inquilino, por esta razão, é muito importante que o proprietário acompanhe a vida financeira de sua unidade, através de contato com a administradora do condomínio, a fim de evitar desgastes.
•Despesas com benfeitorias, que não seriam obrigação do inquilino, não poderiam ser faturadas separadamente para o proprietário?
Sim, essas despesas poderiam ser geradas separadamente, mas para o condomínio seria uma despesa a mais com tarifas bancárias resultantes da duplicidade de boletos, controles e cobrança, o que ao final de um ano, representa um gasto elevado e não contabilizado nas previsões orçamentárias.
•Contas como energia, água e gás podem ser transferidas para o inquilino? Quais são os benefícios desta ação?
Sim, podem e devem ser transferidas para o inquilino. Para isso, basta que o inquilino leve o contrato de locação e seus documentos pessoais nos órgãos competentes e peça a ligação. Normalmente, o proprietário pede o desligamento do fornecimento destes serviços enquanto o imóvel está vazio, o que representa uma economia, pois não pagará nem mesmo o valor mínimo da fatura. Pela lei, ele pode exigir que o inquilino solicite a religação, lembrando que as dívidas decorrentes desses serviços configura-se como obrigação de caráter pessoal e não acompanha o imóvel, diferente do IPTU e da taxa condominial.
•O que diz a nova Lei sobre a cobrança das taxas condominiais vencidas?
A Lei 13.105/2015 em seu inciso X, do artigo 784, menciona que são considerados títulos executivos extrajudiciais créditos referentes às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, e ainda, na nova lei, o juiz pode determinar a inclusão do nome do executado em cadastros de inadimplentes, desde que requerido pelo Condomínio. Essas alterações visam colaborar com a recuperação de crédito condominial, e agilizaram efetivamente a cobrança, visto que todo o trâmite jurídico para chegar a uma execução, foi reduzido e após a petição inicial, citando o executado, ele terá um prazo de três dias para efetuar o pagamento ou iniciará o processo de penhora de bens.
•Qual é o prazo legal para se receber um título vencido na nova lei?
Na verdade, quem define os prazos de recebimento das taxas de condomínio são os condôminos ao aprovar a convenção. Existe um entendimento entre os profissionais da área que, taxas vencidas há menos de trinta dias, não caracterizam os condôminos como inadimplentes e ainda, estes podem se utilizar do mesmo boleto, acrescidos de multa e juros para efetuar o pagamento. Até 60 dias de atraso, a administradora costuma fazer uma cobrança com e-mails lembretes e telefonemas e caso não surta efeito, a partir do 61º dia, passa-se para a cobrança jurídica, a qual dá andamento na execução do título.
•Quais são as consequências do atraso?
Multa de 2% e juros de 1% ao mês sobre o valor do débito, caso a convenção não determine um percentual diferente. Vale ressaltar que, os valores ainda serão acrescidos de honorários de cobrança e custas processuais, que são de total responsabilidade do inadimplente. É fundamental afirmar aqui, o síndico tem obrigação de cobrar esses valores e não tem autonomia para isentar condôminos sob qualquer pretexto, sendo a única maneira de isenção, a aprovação em assembleia, na qual o condômino inadimplente solicitará aos presentes o desconto e então, a assembleia poderá deliberar sobre o assunto.
•O síndico pode divulgar a relação dos inadimplentes?
A relação dos inadimplentes deve obrigatoriamente fazer parte na prestação de contas mensal, sendo este o único local onde poderá constar o nome, a unidade e o valor da inadimplência. Não é prudente divulgar, nem mesmo a unidade dos devedores e, é comprovado que este constrangimento não aumenta as chances de acelerar o recebimento das taxas condominiais em atraso.
•Qual é a forma correta de definir prazos e comunicar aos condôminos a nova regra de cobrança?
Caso a convenção do condomínio não estabeleça prazos, faça constar o item como pauta do edital de convocação, discuta o assunto em assembleia, e coloque em votação. Divulgue amplamente através de comunicados e e-mails como e a partir de que data as novas regras serão aplicadas. Ínsita na possibilidade de realizar acordos e, se não for possível, fique tranquilo, a lei está mais que favorável ao condomínio.

Autor(a): Da Redação

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